Terreni a destinazione energetica. Occhio ai contratti capestro

I consigli ai proprietari per tutelarsi dalle clausole vessatorie
girasoli_DallAglio.jpg

Sempre più frequentemente gli agricoltori vengono avvicinati da operatori nel campo delle bioenergie con proposte di vario genere e tese a vincolare i terreni, per fornire biomasse o per assicurare porzioni di fondo asservite alla produzione elettrica.

Le formule proposte sono le più varie
, assimilabili alla contrattualistica agraria (veri e propri affitti rurali per la produzione agricola energetica), o vincolistiche di stampo meramente obbligatorio (sia pure di lunga durata fino a trent’anni) o di natura reale con gravami ultradecennali e costituzione di servitù di vario genere. In concreto, decine di operatori si propongono agli agricoltori offrendo rendite faraoniche (sino a qualche migliaio di euro ad ettaro) che, in periodo di magra, attirano come le mosche al miele.

Bisogna però stare attenti, in quanto di norma si sottoscrivono mere opzioni, in genere con contratti con clausola “con persona da nominare” (il contraente proponente è in realtà un intermediario che non farà mai alcun impianto energetico, ma che si limiterà a cedere il proprio pacchetto di opzioni “reali” al miglior offerente, con vincoli e gravami per il solo proprietario del terreno e nessun reale immediato beneficio, di norma sterilizzando superfici in attesa della “manna”, rappresentata dalle autorizzazioni amministrative per la costruzione, ad esempio, di un “parco fotovoltaico”.

Tali contratti presentano alcune particolarità che è opportuno sottolineare:
– Concessione in affitto: l’eventuale concessione in affitto non avrebbe, in genere, la necessaria caratura agraria, al fine della copertura reddituale determinandosi, sul percepito, l’ordinaria tassazione, non assorbita del reddito agrario e dominicale, facendo venire meno, nella stragrande maggioranza dei casi, la convenienza finanziaria e fiscale legata ai canoni locatizi agrari. Preferibile la costituzioni di diritti reali temporanei quali il diritto di superficie con prefissione del termine, ex art. 953 cc.
Al riguardo, comunque, occorre sottolineare come tutte le soluzioni siano accettabili, salvo la valutazione fiscale, solo qualora si chiarisca il problema del ripristino delle aree concesse al termine del periodo di godimento, e ciò per liberare il terreno dagli impianti e il loro relativo smaltimento: tutti i contratti prevedono lo smaltimento e il ripristino in capo al concessionario. Prudente è, però, costituire garanzie fideiussorie a sostengo dell’obbligazione.

– Costituzione di servitù:
diritto reale per eccellenza; alternativamente valutare l’opportunità di costituzione di servitù di carattere obbligatorio, non vincolando il fondo ma le persone.
In genere i contratti non individuano con precisione la superficie interessata, rimandando a momenti diversi e successivi, a discrezione del proponente.
Vediamo di seguito (e nei box) alcune clausole tipo, tratte da proposte negoziali fatte ad agricoltori, dando, in genere, per scontato l’applicabilità del Conto energia.

N. 1 DIRITTI DEL PROPONENTE

Lo schema “tipo” in genere prevede per la società proponente: “– la costituzione del diritto di superficie sull’area del terreno sul quale verrà installato il parco fotovoltaico; – la concessione in locazione dell’area del terreno su cui non verrà realizzato l’impianto; – la costituzione di tutti i diritti di servitù necessari ai fini della realizzazione e gestione dell’impianto; – l’asservimento del terreno necessario ai fini della realizzazione e gestione dello stesso. I proprietari si obbligano a concedere un’opzione irrevocabile, sul terreno, e a concedere alla proponente i diritti innanzi descritti”.

“I proprietari concedono alla società, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1331 c.c., un’opzione irrevocabile per la costituzione di un diritto di superficie e/o servitù su tutto o parte del terreno ai termini ed alle condizioni previste nel presente contratto. L’opzione dovrà cessare esercitata: – entro il termine del…………….;
– con comunicazione scritta a mezzo raccomandata A.R.

In caso di esercizio del diritto di opzione, i proprietari, signori………., dovranno costituire a favore della società, al fine di installare un impianto fotovoltaico, il diritto di superficie sopra e sotto il suolo sul terreno, su cui verrà effettivamente installato l’impianto fotovoltaico e per un’estensione di ……….. ha circa (necessari per procedere all’installazione dell’impianto) e, più precisamente, su quella parte di terreno che verrà successivamente limitata ad un’area, individuata insindacabilmente dalla società all’interno del terreno di proprietà dei proprietari, per la realizzazione delle relative opere accessorie.

In caso di esercizio del diritto di opzione, i proprietari dovranno inoltre concedere in locazione alla società, la restante area di terreno su cui non insisterà il parco fotovoltaico e, più precisamente, quella parte di terreno che verrà successivamente limitata ad un’area, individuata (insindacabilmente dalla società all’interno del terreno, in funzione della costruzione del parco fotovoltaico e della realizzazione delle relative opere accessorie).

In caso di esercizio del diritto di opzione, i proprietari si obbligano altresì a costituire su parte del terreno in dettaglio, a favore del parco fotovoltaico e quindi a favore della medesima società, gli eventuali diritti di servitù di elettrodotto, cavidotto, accesso e passaggio ed ogni altro diritto che possa essere necessario e/o utile per la costituzione, gestione, manutenzione e funzionamento del parco fotovoltaico e la concessione dello stesso alle linee dell’alta tensione, che dovessero rendersi necessari. I proprietari si obbligano, inoltre, sin da ora, ad asservire, a favore del Comune di………. ed ai fini della realizzazione dell’impianto, il terreno, conformemente a quanto previsto dalla normativa vigente e secondo quanto richiesto dal Comune medesimo, sempre e quando la società abbia esercitato il diritto di opzione di cui al contratto”.

In genere alla proponente società “energetica” vengono, sulle bozze in circolazione, poi assegnate procure irrevocabili e mandati, per frazionare terreni, modifiche catastali, nei rapporti contrattuali inerenti il terreno oggetto del contratto, per servitù ed asservimenti vari.

CONSIGLI: opportuno precisare sin dall’inizio il fondo oggetto del contratto nella sua interezza, la parte di fondo soggetto al diritto di superficie, la parte (possibilmente modesta) gravata di servitù, la parte (possibilmente modesta) gravata da altri oneri e pesi; meglio un diritto reale su di una maggior superficie, che tanti vincoli di fonte diversa, per tacere delle implicazioni fiscali.


N. 2 – RIMOZIONE DELLE OPERE

“Alla scadenza del rapporto o in ogni altro caso di scioglimento del rapporto, la proponente società avrà l’obbligo di rimuovere le installazioni emergenti sulla superficie del suolo, entro sei mesi, e di eseguire inoltre le opere di ripristino dei luoghi, con la rimozione di qualunque opera o manufatto realizzato entro e fuori terra, finalizzato alla costruzione dell’impianto, tenendo conto del rispetto delle disposizioni delle autorità competenti e della normativa vigente, fatta eccezione per i nuovi percorsi viari eventualmente realizzati. In deroga all’art. 953 c.c., le parti convengono che, all’estinzione del contratto, per qualsiasi ragione o motivo intervenuta, l’impianto resterà di esclusiva proprietà della società, alla scadenza dei diritti di superficie e servitù, la società sarà obbligata a ridurre il terreno al pristino stato. A tal fine i proprietari, nel rinunziare all’accessione, si obbligano sin da ora a consentire – per il lasso di tempo ragionevolmente necessario – alla società e/o ai soggetti della stessa delegati, il compimento di ogni attività che risulti necessaria o anche soltanto opportuna per lo svolgimento delle operazioni di riduzione in pristino, ivi compreso l’accesso, il passaggio e la permanenza di uomini o mezzi sul terreno, anche dopo la scadenza del contratto”.

CONSIGLI: per rendere accettabile questa clausola è opportuno definire da subito un valore teorico attualizzato dei costi di ripristino, chiedendo idonee garanzie fideiussorie per il caso dell’inadempimento e/o apposite coperture assicurative per il caso in cui l’operatore possa cessare l’attività.


Pubblica un commento