Manovra: Imu, il rebus delle case senza rendita

Con la metà delle costruzioni agricole iscritte nel catasto si rischiano trattamenti differenziati
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L’imposta municipale scopre i fabbricati rurali che improvvisamente e inaspettatamente vengono tassati seppur con una aliquota ridotta; si presenta tuttavia la grave anomalia che molte costruzioni rurali sono legalmente iscritte nel catasto terreni e quindi sono sprovviste di rendita.
L’articolo 13 del decreto legge n. 201 del 6 dicembre 2011, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 284 dello stesso giorno (la manovra del Governo Monti) anticipa all’anno 2012 l’applicazione dell’imposta municipale propria, originariamente prevista dal 2014. Si tratta di una imposta di natura patrimoniale che ha per oggetto i terreni e i fabbricati, compresa l’abitazione in cui il contribuente risiede ed è sostitutiva dell’Ici oltre che dell’Irpef sulla rendita catastale. La base imponibile si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per i fabbricati e del 25% per i terreni, per un apposito coefficiente stabilito dalla norma (160 per le abitazioni, 60 per i fabbricati di categoria D, 120 per i terreni, ecc.)
Il comma 8 prevede espressamente l’assoggettamento a imposta con l’aliquota dello 0,2 per cento (in luogo dello 0,76 per cento) per i fabbricati rurali a uso strumentale di cui all’articolo 9 del Dl 557/1993); ai sensi dell’articolo 7 del Dl 70/2011 si tratta delle costruzione iscrivibili in catasto fabbricati nella categoria D10. Nessuna esclusione viene prevista nemmeno per le abitazioni rurali che pur non essendo richiamate espressamente ricadono nella categoria dei fabbricati classificati nella categoria A (aliquota di imposta 0,4% se si tratta di abitazione principale).
D’altra parte la conferma che le costruzioni rurali assumono rilevanza ai fini dell’imposta municipale, viene dall’abrogazione contenuta nel comma 14 del citato articolo 13, dell’articolo 23 del Dl 207/2008 il quale forniva l’interpretazione autentica secondo la quale ai fini dell’imposta comunale gli immobili in possesso dei requisiti di ruralità non erano considerati fabbricati. Quindi è venuta meno qualsiasi protezione per i fabbricati rurali che trovava la sua giustificazione nella circostanza che la relativa rendita era ricompresa nella tariffa di reddito dominicale.
Però si presenta il problema che almeno la metà delle costruzioni rurali sono tuttora correttamente iscritte nel catasto terreni e quindi sono sprovviste di rendita; infatti soltanto con il Dm 28/1998 è stato introdotto l’obbligo dell’accatastamento per le nuove costruzioni rurali.
Quindi per i fabbricati iscritti nel catasto terreni si individuano due ipotesi:
1) le costruzioni rurali non iscritte nel catasto fabbricati sono escluse dall’imposta municipale, che comporterebbe una ingiustificata diversità di trattamento con quelle iscritte;
2) la rendita catastale si determina secondo le regole già vigenti per l’Ici e cioè assumendo una rendita attribuita a fabbricati similari per le abitazioni, mentre per i fabbricati strumentali si assume il valore calcolato con il metodo contabile ricordando però che le imprese agricole generalmente non tengono le scritture contabili.
L’applicazione dell’imposta municipale sui fabbricati strumentali è dovuta anche relativamente agli impianti fotovoltaici che sono stati iscritti nella categoria catastale D1 o D10 con attribuzione di una rendita elevata e di conseguenza diviene significativa anche l’imposta municipale.
I terreni – Sensibile anche l’aumento dell’imposta in confronto alla precedente Ici, per i terreni agricoli per i quali la base imponibile corrisponde al reddito dominicale rivalutato del 25% e moltiplicato per 120 (per l’Ici il coefficiente era 75); in questo caso si applica l’aliquota ordinaria dello 0,76 per cento con facoltà dei comuni di modificarla in aumento o in diminuzione di 0,3 punti. Permane l’esenzione per i terreni ricadenti in zone montane o di collina, mentre non è più applicabile la riduzione dell’imposta fino al valore di 129,114 euro già prevista per l’Ici.
Si ricorda che l’applicazione dell’imposta municipale (Imu) sostituisce anche l’Irpef dovuta sulla rendita catastale che, pertanto, non dovrà essere dichiarata nel modello Unico. Il reddito agrario invece, continuerà a essere dichiarato dal produttore agricolo conduttore del fondo, sia esso persona fisica o società semplice. L’imposta municipale, infatti, è dovuta dal proprietario o usufruttuario del terreno, e cioè dal medesimo soggetto che deve dichiarare il reddito dominicale.
Immobili locati – Un altro aspetto da considerare riguarda un eventuale dimezzamento dell’imposta municipale per gli immobili locati (articolo 8, comma 6 del Dlgs 23/2011 richiamato dall’articolo 13 della «Manovra Monti»). Si ritiene tuttavia che tale riduzione non si applichi per i terreni agricoli affittati in quanto il concetto di locazione richiamato nella norma, è proprio dei fabbricati; inoltre il canone di affitto dei terreni non assume rilevanza ai fini del reddito poiché si dichiara il reddito dominicale.


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