Impianto fotovoltaico

Contratto di costituzione del diritto di superficie

Il contratto di costituzione del diritto di superficie è una delle forme giuridiche più utilizzate dalle società che intendono realizzare un impianto fotovoltaico, per assicurarsi la disponibilità del terreno su cui installarlo. In base all’art. 952 del Codice Civile, il diritto di superficie consiste nella possibilità di edificare e mantenere una costruzione al di sopra o al di sotto di un fondo di proprietà altrui.
Il diritto può essere concesso a tempo determinato o indeterminato ed il proprietario del terreno può chiedere la corresponsione di un canone periodico o il pagamento di un corrispettivo una tantum.
Sul trattamento fiscale del diritto di superficie si è pronunciata l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 112/E del 28/4/2009.
Si premette che la realizzazione di un impianto fotovoltaico non comporta una variazione della destinazione urbanistica del terreno che quindi, se è classificato come agricolo in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, rimane tale.
Per quanto riguarda le imposte indirette, per i terreni in zona agricola la costituzione del diritto di superficie è un atto fuori dal campo di applicazione dell’IVA (art. 2 comma 3 del DPR n. 633 del 1972) e quindi da assoggettare all’imposta di registro, che, nel caso di diritto a favore di una società commerciale, è pari al 15%, oltre alle imposte ipotecarie e catastali in misura proporzionale. Si deve inoltre considerare che, in base all’art. 9 comma 5 del DPR n. 917 del 22/12/1986, per la costituzione a titolo oneroso del diritto di superficie o di altri diritti reali di godimento si applicano le stesse norme previste per le cessioni a titolo oneroso.
Pertanto, per le imposte dirette, il corrispettivo o i canoni percepiti dal proprietario del terreno possono configurare una “plusvalenza”: se il cedente il diritto di superficie è un imprenditore agricolo (ditta individuale o società semplice) tassato in base al reddito catastale agrario del terreno che conduce, e quindi non realizza reddito di impresa, detta plusvalenza è tassata solo qualora il terreno sia posseduto da meno di 5 anni.
Infatti, l’art. 67, comma 1, lettera b) del citato DPR n. 917 dispone che sono redditi soggetti all’Irpef le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili - tra cui i terreni agricoli - acquistati da non più di 5 anni, esclusi quelli che sono stati acquisiti per successione ereditaria. Le plusvalenze derivanti da cessioni di aree edificabili sono invece sempre tassate, indipendentemente dalla durata del periodo di possesso.