Contratto di affitto di proprietà comunale

Contratto in deroga con scadenza 2010

Si ritiene che si possa tralasciare la questione relativa alla durata del contratto iniziale che, secondo quanto scrive il lettore, avendo ad oggetto terreni destinati ad alpeggio con relativa stalla e non essendo stato stipulato in deroga, avrebbe dovuto avere, ai sensi dell’art. 52 della legge n. 203/1982, una durata minima legale di anni sei e non di anni quattro; la formulazione, infatti, di un successivo contratto, questa volta in deroga ai sensi dell’art. 45 della citata legge n. 203/1982, sia pure come proroga del precedente, ma con ogni probabilità (per una maggiore certezza sarebbe opportuno esaminare il testo del contratto sottoscritto) con effetti novativi rispetto alle pattuizioni precedenti, fa passare in secondo piano la circostanza della durata iniziale pari a quattro anni, tenendo anche conto che l’attenzione del lettore è rivolta soprattutto sull’accordo successivo con scadenza al 2010.
Peraltro, la presenza in qualità di concedente di una pubblica amministrazione (in questo caso un comune) offre lo spunto per sottolineare come, ai sensi della normativa vigente (art. 6 D.Lgs. n. 228/2001 ed art. 22, ultimo comma, legge n. 11/1971 come modificato ed integrato dall’art. 51 legge n. 203/1982), la disciplina in tema di affitto di fondi rustici sia stata estesa a tutte le concessioni o affitti di terreni di proprietà pubblica, in considerazione della destinazione ad uso agricolo o silvo-pastorale attribuita agli stessi dal concessionario.
La puntualizzazione circa il fatto che le disposizioni in materia di affitto di fondi rustici si applicano interamente ed inderogabilmente, salvo il ricorso ai patti in deroga ai sensi del menzionato art. 45 legge n. 203/1982, a tutti i terreni di proprietà pubblica (demaniali, patrimoniali indisponibili e patrimoniali disponibili), va tenuta presente nel momento in cui occorre dare una risposta al primo quesito posto dal lettore, il quale descrive di aver stipulato, con l’assistenza delle organizzazioni agricole, un contratto in deroga con scadenza al 2010. La deroga, a cui si fa riferimento nel quesito, consiste nella facoltà attribuita alle parti dal più volte citato art. 45 della legge n. 203/1982 di stabilire accordi in deroga alla disciplina legale in materia di affitti di fondi rustici.
La condizione richiesta dalla norma, ai fini della operatività della deroga stessa, è l’assistenza delle parti contraenti da parte delle rispettive associazioni di categoria. Pertanto, per quello che qui interessa, se la disciplina legale prevede (art. 4 legge n. 203/1982) che i contratti agrari, alla scadenza, in mancanza di disdetta di una delle parti (da inviare con raccomandata un anno prima della scadenza del contratto) si rinnovino tacitamente per il periodo minimo (quindici anni per l’affitto ordinario; sei anni per affitto particellare o per affitto avente ad oggetto terreni destinati ad alpeggio), con il ricorso al patto in deroga ed osservando le condizioni richieste dalla norma, le parti possono legittimamente escludere ogni forma di rinnovo tacito, con conseguente cessazione di efficacia del contratto alla scadenza pattuita senza necessità di inviare alcuna disdetta preventiva.
E’ evidente che una risposta più precisa potrà essere formulata solo dopo aver esaminato in concreto le clausole sottoscritte con l’assistenza delle organizzazioni agricole, al fine di verificare la volontà di voler derogare alla previsione inderogabile in tema di rinnovo tacito: qui si può sottolineare, sulla base di quanto riferito dal lettore, la correttezza formale della procedura adottata dalle parti per stabilire deroghe alla normativa in materia di contratti agrari e come tale procedura trovi applicazione, per le ragioni sopra esposte, anche nel caso in cui uno dei contraenti sia la pubblica amministrazione.
Da ultimo il lettore sembrerebbe chiedere un parere, citando la legge n. 203/1982, in ordine al diritto di prelazione in caso di nuovo affitto.
Come noto, tale diritto è disciplinato dall’art. 4 bis della legge n. 203/1982 in tema di patti agrari, come introdotto dall’art. 5 del D.Lgs. 228/2001.
Tale disposizione si applica, secondo la dottrina, a tutti i rapporti di affitto in scadenza, anche a quelli conclusi ai sensi dell’art. 45, sia a coltivatore diretto che a conduttore non coltivatore diretto.
Viene stabilito che il locatore che alla scadenza del contratto intende concedere in affitto il fondo a terzi, deve comunicare al conduttore, mediante raccomandata, le offerte ricevute almeno novanta giorni prima della scadenza.
Questo obbligo di informazione del conduttore non ricorre nel caso in cui quest’ultimo abbia comunicato la propria intenzione di non rinnovare l’affitto e nei casi in cui il rapporto di affitto sia cessato per gravi inadempienze o per recesso del conduttore stesso.
Il conduttore ha diritto di prelazione se, entro quarantacinque giorni dal ricevimento della comunicazione da parte del locatore, offre condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore.
Occorre evidenziare che, nel caso in cui il locatore, entro sei mesi dalla scadenza del contratto, abbia concesso in affitto il fondo a terzi senza preventivamente comunicare le offerte ricevute, oppure a condizioni diverse e più favorevoli di quelle comunicate, il conduttore conserva il diritto di prelazione da esercitare entro un anno dalla scadenza del contratto.
Per effetto dell’esercizio del diritto di prelazione, si instaura un nuovo rapporto di affitto alle medesime condizioni del contratto concluso dal locatore con il terzo.
Per quanto concerne quindi l’eventuale riconoscimento di tale diritto di prelazione a favore del lettore nel caso in cui l’amministrazione comunale intenda riaffittare il terreno, risulta possibile affermare che, per effetto del rinvio alla disciplina dei contratti agrari contenuto nel comma 1 dell’art. 6 del sopra citato D.Lgs. n. 228/2001, la scelta dell’assegnatario dovrà avvenire tenuto conto – prima ancora che della preferenza accordata ai coltivatori insediati, a vario titolo, su fondi confinanti ai sensi dell’art. 22 della legge n. 11 del 1971 – di quanto innovativamente previsto dal citato art. 4 bis della legge n. 203 del 1982, che, come ricordato, ha introdotto il diritto di prelazione a favore del conduttore uscente in caso di nuovo affitto.